购买商品房为什么要做预售商品房预告登记以及预售商品房抵押预告登记

   预售商品房预告登记指的是：当事人签订《商品房买卖合同》，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

  《民法典》物权篇第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

  预售商品房预告抵押登记指的是：购房者在未来获得不动产所有权证书作为抵押物的贷款方式。一般情况下，购房者缴纳首付款后，房屋离交付还有一段时间，无法办理不动产权证书，而购房者需要办理房贷，这时就以《商品房买卖合同》作为抵押物为其办理房贷。

  一般情况下，购房者使用《商品房买卖合同》作为抵押物，由开发商承担连带担保责任，在银行办理房贷。当开发商交房后购房者可前往不动产登记机构，为其办理不动产所有权证书。（未还完贷款之前，不动产所有权归银行所有。待购房者清偿贷款，且办理完解押手续后，购房者才能获得不动产的所有权。）